Snakkis: Sprek 70-åring

Fra begynnelsen hadde Höegh Eiendom ambisjoner om å rehabilitere etter sirkulære prinsipper innenfor kommersielle rammer. KA23 er det første sirkulære prosjektet Höegh har i porteføljen, og utbygger og alle involverte aktører har derfor brukt mer tid på oppfølging enn det som vanlig er. Noen av løsningene har vært kostnadsdrivende. Men fokuset for Höegh Eiendom har hele tiden vært på å lære og å finne en fremgangsmetode som kan brukes på fremtidige prosjekter og som det på sikt er mulig å effektivisere.

Har du lyst til å besøke Kristian Augusts gate 23? Bli med på digital byggeplassbefaring onsdag 2. juni kl. 09.00.

FutureBuilt har slått av en prat med Jennifer Lamson, energi- og miljørådgiver i Höegh Eiendom, for å høre om erfaringene som er gjort underveis i prosjektet.

Hvorfor ønsket dere å rehabilitere KA23 med utgangspunkt i FutureBuilts kritierer for sirkulære bygg?

JL: Det er flere årsaker til dette. Vi gjennomfører årlig klimagassregnskap på selskapsnivå og er veldig bevisst våre utslipp. Sammen med energibruk er materialbruk blant våre største utslipp, og vi ønsket å se på hvordan vi kunne redusere dette. I tillegg hadde vi også hørt om Krisitan Augusts gate 13. Vi snakket med Entra om deres tilnærming for et sirkulært bygg, og syntes prosjektet var utrolig spennende og inspirerende. Sirkulærøkonomi er fremtiden, og at vi må omstille oss, det viser både EUs Green deal og Klimaplanen. Det er også sunn fornuft, vi har ikke uendelig tilgang på ressurser, og avfall er allerede et stort problem.   

Hva innebærer det at dere tenker sirkulært når dere rehabiliterer KA23? Kan du si noe om hva dere gjenbruker og hva som ikke kan brukes? Har dere fått til ombruk av materialer som dere ikke trodde var ombrukbare på forhånd?

JL: Det innebærer at vi hele tiden tar bevisste valg. Noe av det første vi gjorde var å gjennomføre flere ombrukskartlegginger og klimagassregnskap, slik at vi hele tiden hadde gode styringsverktøy. Ombrukskartleggingen startet en tankeprosess hos oss og vår entreprenør og underleverandører. Det var nesten utelukkende positive tilbakemeldinger fra våre leverandører, da alle hadde kjent på følelsen av å kaste fullt brukbare og ofte nye materialer som kunne ha blitt ombrukt. Men vi ble likevel ofte møtt med den etablerte praksisen i bransjen, hvor tid og penger overstyrer muligheten for ombruk.

Jeg tror flere synes det var spennende å få lov å tenke litt utenfor boksen, og gjøre vurderinger på hva som kunne ombrukes, og hva som måtte inn nytt. Så ble de igjen utfordret på de nye materialene/komponentene, om det kunne være ombrukte materialer/komponenter, og hvis ikke, om det kan designes for fremtidig ombruk. Siden ombruk er et nytt felt og lovverket ikke helt spiller på lag ennå, så ble det ikke så mye ekstern ombruk som vi hadde håpet på, men vi er ganske fornøyde med innsatsen og tror og håper at det har satt i gang en tankeprosess, som de ulike leverandørene tar med seg videre i andre prosjekt. 

I KA 23 har vi hatt mest fokus på intern ombruk. Dette gjorde det også enklere med tanke på lovverket, i tillegg til at det gir en god miljøgevinst. Vi har ombrukt alt av bærekonstruksjon, dekker, fasader, yttertak, trappesjakter, heiser, en del teknisk utstyr, teak-panel, gamle peiser, teak-karmer rundt vinduene og en del innervegger. I tillegg har vi fått en del restflis fra KA 13-prosjektet og Bergersen Flis. Vi har også hentet noen materialer fra et mindre ombyggingsprosjekt på Indekshuset.  Det vi ikke fikk ombrukt selv var en del kjøkken som vi ikke trengte lengre, skillevegger og glassvegger som hadde for dårlig lydkrav – dette ble gitt bort til Bruktrom og får nytt liv andre steder. Det tilsvarte i overkant av 8 tonn, som vanligvis hadde blitt kastet. Vi hadde også en del teglstein, som ikke var av spesiell god kvalitet, som ble sendt til Østfold gress og får nytt liv som dreneringsmasse for grønne tak.  Vi ønsket å ombruke en del av det tekniske, men fikk beskjed om at det var vanskelig å ombruke en del eldre ventilasjonsaggregat, belysning og en del rørføringer og kanalnett som hadde for liten dimensjon. Vi fikk ombrukt et par kjølemaskiner, som jeg var litt spent på om det lot seg gjøre, men det gikk fint.    

Hvordan kommer fokuset dere har på ombruk til uttrykk i ferdigstilt prosjekt?

JL: Bygget er blitt modernisert, men vi vil kjenne igjen de karakteristiske trekkene fra 50-tallet. Det at vi har bevart såpass mye, selv om vi har måttet demontere, nummerere, mellomlagre, rehabilitere og remontere masse karmer og innervegger, har gjor at vi har beholdt historien og kvalitetene, som vi kun kan få gjennom ombruk. Nye karmer og vegger ville ikke gitt samme uttrykk. Vi har eksponert betongen og prøvd å hente fram identiteten til bygget, uten å legge til masse nye materialer. Dette er positivt for miljøet og representerer en ærlig og bærekraftig rehabilitering. 

Hva gjør dere for å motivere involverte partnere, som entreprenører, interiørdesignere osv. til hele tiden å ha fokus på sirkularitet? 

JL: Her har vi vært heldige og hatt mange fremoverlente partnere, entreprenører og ikke minst leietakere. Vi har hatt faste miljømøter annenhver uke med hele prosjekteringsgruppen, hvor vi har snakket oss gjennom alle bærekraftambisjonene til bygget og snakket med hver enkelt leverandør om ombruk og ombrukbarhet. De har sett viktigheten av det, og er enige om at dette er fremtiden. Det som er positivt med sirkulærøkonomi, er at det er sunn fornuft og lett å forstå, selv om det ikke er like enkelt i praksis. Vi har hele tiden hatt høye miljøambisjoner, og har stilt krav til at hver enkelt skal gjøre en ordentlig innsats, men hatt forståelse for at ikke alt har blitt gjennomført. Dette har gitt oss, som byggherre, en utrolig bratt læringskurve på hvordan vi kan bli en bedre bestiller i fremtidige prosjekt, og hva som kreves. Dette var vårt aller første sirkulære prosjekt, hvor prosjektet allerede var presset på tid og hadde etablert en økonomiske ramme, men vi tar med mange nyttige erfaringer inn i neste prosjekt, og er fornøyde med det vi har fått til på KA 23. 

Hvilke erfaringer har dere gjort underveis som du ønsker å viderebringe til andre som er opptatt av ombruk i bygg?

JL: Gjør en ordentlig ombrukskartlegging så tidlig som mulig, og engasjer en ombruksrådgiver som kan følge prosjektet fra A til Å. Involver entreprenør og leverandører så tidlig som mulig, slik at de forstår konseptet og utfordre dem hele veien. Kan vi ombruke dette? Hvorfor ikke? Har vi andre alternativer? Kan det designes for ombruk? Få inn i kontrakt at det er ombruksprosjekt med kvantitative tall for ombruk f.eks. X % intern ombruk og X % ekstern ombruk og X andel ombrukbare materialer. Gjennomfør klimagassregnskap tidlig, slik at dere får oversikt over komponentene med høyest utslipp. Få, så tidlig som mulig, oversikt over alle nye materialer som skal inn i bygget, og bruk klimagassregnskapet aktivt for å ha fokus på hvilke materialer dere bør bruke mest tid på og aller best om det er materialer dere kan få eller kjøpe ombrukt. Snakk med andre aktører som har gjort det tidligere, vi tar gjerne en prat for å dele våre erfaringer.  

Hva har vært enklere enn forventet, hva har vært mer utfordrende?

JL: Det var enklere enn forventet å få forståelse fra entreprenør, leverandører og partnere. Vi trodde at det ville bli en mye større kamp å overbevise dem om at dette er viktig. Det som har vært mest utfordrende er å få det til i praksis. Lovverket har vært krevende, logistikk, tid, og tilgang til andre materialbanker har vært veldig utfordrende. Vi har ikke mange parallelle byggeprosjekt samtidig og dermed ikke tilgang til større interne materialbanker. Vi har derfor vært helt avhengig av eksterne aktører, men det er fremdeles litt umodent, og lovverket må også gjøre det enklere for ombruk i praksis. Vi har sjelden tid til å gjøre lange vurderinger og resertifiseringer på materialer som ikke har en kritisk funksjon.

Hvilke andre miljøtiltak har dere lagt vekt på i prosjektet? Fortell om disse

JL: Grønn mobilitet. Vi har tilrettelagt for sykling med mange fine sykkelparkeringer, garderober og skap. Det er to bildelingsplasser, som leietakere kan bruke ved behov. KA 23 er også midt i smørøyet, så her er tog, buss, trikk og t-bane rett utenfor døren. Vi har også energioptimalisert bygget med flere tiltak som vi har fått støtte fra Enova til å gjennomføre. Blant annet behovsstyrt ventilasjon, bedre U-verdi på glass, etterisolering av tak, og en rekke tiltak på tekniske installasjoner. Vi har ambisjoner om at KA 23 skal prestere like godt som et moderne bygg når det gjelder energibruk og skal heve energimerket til energiklasse C i tillegg til at vi skal BREEAM in-use sertifisere bygget med ambisjon om «Excellent». I tillegg har vi hatt fokus på biologisk mangfold. På grunn av vektutfordringer har vi ikke fått så stort grøntareal som vi hadde håpet på, men vi har prioritert å ha mindre areal med bedre kvalitet. Vi har brukt FutureBuilt sitt kriteriersett for biologisk mangfold og vil bruke norskproduserte frø. 

Hva er responsen fra leietagerne?

JL: Leietakerne har vært positive. De har vært interesserte og stolte over å skulle flytte inn i et bærekraftig rehabiliteringsprosjekt. Dentsu har også laget et lite prosjekt som heter bærekraft spesial, som handler om bærekrafttiltakene i KA 23. Dette for å informere internt, men også eksternt. Det at de sitter i et bærekraftig bygg støtter opp under deres satsning på bærekraft.

Hva er det som driver dere i Höegh Eiendom til å gå utenom de opptråkkede løypene?

JL: Höegh Eiendom har høyt fokus på bærekraft. Dette gjennomsyrer  alle ledd, fra eiere og styremedlemmer til prosjektledere og driftere. Dette gir oss et driv og motivasjon til å ta grep der det gjelder. Vi har satt oss ambisiøse mål, og vi ønsker å være ledende innenfor bærekraft i byggbransjen – og det krever at vi må ligge litt i forkant og ta det et steg videre. Vi har også to dedikerte roller til bærekraft i Höegh Eiendom, som jobber på tvers i organisasjonen, som bidrar til at vi holder fokuset oppe.

Hvordan skal dere bruke erfaringene dere har gjort inn i fremtidige prosjekter? Har dere flere prosjekter i kjømda hvor dere kan utforske sirkularitet?

JL: Som jeg har nevnt tidligere, så har vi lært utrolig mye. Vi har lyttet, notert og prøvd å forstå prosessene og hvor skoen trykker.  Vi har allerede begynt å planlegge våre neste sirkulære prosjekt; Vi bygger blant annet et demonterbart trebygg på Hasle, også har vi et annet ombruksprosjekt, hvor vi allerede har gjennomført ombrukskartlegging og har høye sirkulære ambisjoner. Vi mener vi har lykkes på KA 23, nettopp fordi dette har gitt oss mer motivasjon og vi ønsker å implementere det i kommende fremtidige prosjekt. Vi har også begynt å jobbe mer systematisk med intern ombruk i selskapet, og vi ser at det er et enormt potensial.